Luego de que el Gobierno ingresará un proyecto de Ley al Congreso, para crear un nuevo subsidio tributario para comprar viviendas nuevas, la inquietud sigue siendo si es un buen momento para comprar propiedades y dónde se ubican las mejores oportunidades de inversión.
Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), hay un stock acumulado de 114 mil viviendas, con 28 mil para entrega inmediata y 22 mil a punto de terminarse. De ese total, según cifras de Toctoc.com hay 77.379 disponibles en la Región Metropolitana. Esa cifra se desglosa entre 68.723 departamentos y 8.656 casas. Este catastro incluye propiedades en venta en blanco, verde y entrega inmediata.
Hay un consenso en los expertos en que existe un incremento en la oferta, por sobre el promedio histórico de la última década y esto muestra mejores oportunidades en distintas comunas de la RM. Según el último reporte de la plataforma TocToc.com, si se consideran sólo los departamentos, Santiago Centro lidera, con 12.627, Ñuñoa con 10.282; La Florida 9.291. Estas tres comunas tienen el 46,8% de disponibilidad de inmuebles para ser adquiridos.
Ignacio Echegoyen, broker inmobiliario de RE/MAX First, realizó un análisis de mercado (Fuente: Propiteq) para comentar qué está pasando específicamente en la comuna de Santiago Centro con los departamentos:
“Lo primero es que se está acumulando oferta, por ejemplo, en la comuna de Santiago hoy podemos encontrar, que se han publicado 18.070 nuevos departamentos y en el CBR se han inscrito 13.300 propiedades, en los últimos 24 meses. Para obtener una tasa de publicaciones, versus ventas efectivas vamos a dividir estas 13.300 en 2, para calcular el promedio anual, y nos da que se venden 6.650 propiedades sobre un universo de 18.070 que se están publicando. Eso quiere decir que, del universo, en Santiago Centro se está vendiendo un 36% de las propiedades”, explicó.
El experto advirtió que, hasta hace dos o tres años atrás incluso antes de la pandemia, en el mejor ciclo inmobiliario, lo que se hace es tasaciones o evaluaciones comerciales, calculando el valor de mercado dentro de los comparables del sector, con un valor promedio de esas propiedades.
“Eso nos da que en años anteriores se redujo en un 50% la venta. Pero ahora, vemos que se redujo a un 36%, lo que aún permite hacer ajustes en el valor de mercado. Es ahí donde nosotros sugerimos generar oportunidades. Nos referimos a que una propiedad que se encuentra con descuentos entre el 5 y el 10% del valor de venta, debería generar más atracción en la gente que está buscando en ese entorno. Ellos verán las otras publicaciones y compararán que la propiedad que nosotros tenemos tendrá un valor más cercano al promedio, eso mostrará que es de una característica similar y tiene un plus, que está a un precio más conveniente. Cuando hay más oferta y menos demanda, el comprador tiene más opciones de cotizar y hacer una oferta a quien tenga la necesidad de venta hoy, por lo que el vendedor tiene que estar dispuesto a evaluar esas ofertas”, señaló el experto.
Ignacio Echegoyen continúa con el análisis en Santiago Centro:
El precio de publicación promedio de venta es de 3.031 UF, que son prácticamente $110.000.000 de pesos. Los departamentos en promedio se arriendan en 11,6 UF, unos $419.000 pesos, con eso nos da una rentabilidad anual de un 4,5% que es más o menos lo que se está dando en los departamentos en Santiago.
Vemos qué en las propiedades, el total de publicaciones está en aumento. Alcanzo un mínimo en mayo de 2023 y se ha visto una constancia de que el stock se está acumulando. Lo mismo se ve en propiedades en arriendo, están saliendo también más proyectos de inmobiliarias que no pueden vender, inmobiliarias que están tomando la decisión de poner en arriendo sus propiedades, eso hace que cada vez haya una mayor cantidad de oferta disponible.
En cuanto a la evolución del número de propiedades trimestrales vendidas, al primer trimestre de 2023, se viene concretando una serie de bajas del total de propiedades vendidas, donde hubo un máximo el tercer trimestre del 2022 con 2.300 ventas y el primer trimestre de este año en 1.300 unidades vendidas.
En cuanto a los valores UF/m2, se han mantenido bastante estables en la tendencia, lo que está ocurriendo es que como es la UF la que ha subido, es muy difícil al día de hoy tener plusvalía sobre los valores de ventas. Este fenómeno ha mantenido una tendencia bastante plana en cuanto a los valore en UF y se mantiene cercana a las 60 UF/m2.
Para obtener una tasa de publicaciones, versus ventas efectivas vamos a dividir estas 13.300 en 2, para calcular el promedio anual, y nos da que se venden 6.650 propiedades sobre un universo de 18.070 que se están publicando. Eso quiere decir que en Santiago Centro se está vendiendo un 36% de las propiedades.
Ignacio Echegoyen Broker, RE/MAX First
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