El alto nivel de renta exigida para solicitar créditos hipotecarios redefine la forma de habitar Santiago: 4 de cada 10 hogares del sector oriente vive en arriendo.
Comprar un departamento de aproximadamente 70 m² en comunas como Providencia, Las Condes o Vitacura requiere acreditar ingresos líquidos mensuales de entre $3,9 millones y $5,2 millones, elevando significativamente la barrera de acceso a la propiedad y generando un cambio en las decisiones habitacionales de los hogares.
La dificultad para acceder a un crédito hipotecario, sumada al nivel de ingresos requerido, está consolidando el arriendo como una alternativa residencial de largo plazo, especialmente entre profesionales jóvenes. La tendencia también se refleja en la forma de habitar estas comunas. Según el Censo 2024, el 40,5% de los hogares del sector oriente vive en arriendo, muy por sobre el promedio nacional de 26,2%. Providencia lidera este fenómeno con un 51,1% de hogares arrendatarios, seguida por Las Condes con 40,8%, confirmando que el arriendo dejó de ser una etapa transitoria para transformarse en una decisión residencial de largo plazo. Los datos muestran que arrendar en estas comunas dejó de ser necesariamente una etapa previa a la compra y se está transformando en una opción habitacional permanente.
Para Pablo Gariboldi, agente de REMAX Principal, el fenómeno responde a una transformación más profunda en las prioridades de quienes buscan vivienda. "Ahora observamos un cambio estructural en la manera en que las personas acceden a la vivienda. Muchos profesionales jóvenes ya no postergan la compra solo por las condiciones económicas, privilegiando la flexibilidad, la cercanía a sus lugares de trabajo y una mejor calidad de vida. En la práctica, prefieren arrendar la ubicación antes que asumir un compromiso financiero que puede extenderse por 25 o 30 años".
El cambio no solo se explica por el precio de las propiedades. También responde a una transformación en las expectativas de quienes buscan dónde vivir. La proximidad a medios de transporte público, servicios, áreas verdes, conectividad, posibilidades de teletrabajo, espacios para mascotas y eficiencia de los departamentos adquiere un peso creciente al momento de elegir una vivienda. En este escenario, el concepto de "ubicación" adquiere una nueva dimensión: para algunos compradores, representa una inversión patrimonial; para quienes optan por arrendar, puede significar acceso inmediato a barrios que difícilmente podrían comprar bajo las actuales condiciones de financiamiento.
La transformación también alcanza a las personas mayores de 60 años. Cada vez más propietarios de viviendas de gran superficie están optando por vender y trasladarse a departamentos de uno o dos dormitorios, buscando reducir gastos de mantención y acceder a viviendas más funcionales. "Las preferencias se condicen con la etapa de vida. Para los adultos mayores es clave reducir los costos de mantención y tener mayor autonomía, cambio que está replanteando los criterios con los que se tasan, venden y desarrollan proyectos inmobiliarios", explica Gariboldi.
La evolución de la demanda plantea un desafío para el mercado inmobiliario: ya no basta con desarrollar viviendas con más metros cuadrados. Los nuevos compradores y arrendatarios están priorizando funcionalidad, conectividad, servicios, seguridad y calidad de vida, mientras que las distintas etapas del ciclo vital están generando necesidades habitacionales cada vez más diferenciadas.
Así, el sector oriente enfrenta una paradoja: son comunas altamente demandadas, pero donde una proporción creciente de sus habitantes no es propietaria de la vivienda que ocupa. El resultado es un mercado en transformación, donde el acceso a una buena ubicación puede resultar más relevante que la propiedad misma.