Yuval Ben Haym, director de REMAX Chile, proyecta un positivo escenario
Dentro de lo que ha pasado en el país en términos inmobiliarios, se hace una separación entre propiedades nuevas y usadas. En las unidades nuevas, hay una suerte de tormenta perfecta: Los sueldos mínimos han subido, las jornadas laborales han bajado, se eliminó la franquicia tributaria para materiales de construcción, y esto ha hecho que, en los últimos 5 años, ha pasado un fenómeno inédito en Chile: por primera vez las propiedades en blanco y en verde tienen mayor valor que las que tienen entrega inmediata. Y esto ha generado un sobre stock de propiedades que no se están vendiendo.
¿De qué manera están ayudando las políticas públicas para reactivar el sector?
Todas las políticas públicas, que si bien políticamente, lo que quieren es exhibir ayudas para destrabar el acceso al crédito, en realidad lo que están haciendo es destrabar el stock de más de 70 mil unidades que aún no se venden. Si bien estas ayudas han reactivado la venta de propiedades nuevas, los precios siguen altos, y el principal freno que existe hoy día para acceso al crédito yo diría que no son las tasas porque tenemos una de las mejores tasas del mundo, comprándonos incluso con países desarrollados. El problema real es cuánto te financian las entidades financieras, la mayoría financia el 80% y eso quiere decir uno tiene que venir desde la casa con el 20% en el bolsillo. Además, continúa un alza sostenida de la UF, la gente no gana sueldos en UF y no tienen capacidad de ahorro.
¿Y qué podría reactivar la compra y venta de propiedades?
En la actualidad, lo que se observa es que los jóvenes están recibiendo propiedades heredadas de sus padres, y ese bien va a hacer parte de la ayuda que se necesita para comprar una propiedad. En Canadá, por ejemplo, en las ciudades más grandes como Toronto, las propiedades en promedio están en 1.3 y 1.4 millones de dólares, los sueldos no han subido como al ritmo que ha subido el precio de las viviendas. Si esto pasa en las megas metrópolis, imaginen lo que está pasando en países como Chile.
El problema que tenemos acá y, no es solo del país sino de la sociedad moderna, es que todo el mundo quiere vivir en la misma ciudad, ojalá en el mismo barrio, y en la misma calle, y en el mercado lo que pasa es que cuando la demanda sube y la oferta es poca los precios también suben.
La demanda en Chile es relativamente constante, lo que genera demanda por propiedades son seis factores: la gente nace, muere, la gente se casa, se separa, a la gente le va bien o le va mal y estos seis factores generan una demanda constante, que no depende de pandemia, de estallido social, de ningún gobierno de un lado ni de otro. Esto genera una demanda constante, el asunto es si hay stock para la venta o no hay.
¿Cómo ve REMAX las proyecciones del mercado inmobiliario?
Desde la perspectiva de REMAX, donde hemos crecido progresivamente, en directa relación en lo que está pasando en el mundo inmobiliario, como no hay propiedades nuevas acuden a las propiedades usadas. Por ejemplo, si por 5.000 UF, tú consigues dos dormitorios en Ñuñoa en nuevos, en usado en el mismo precio consigues tres dormitorios. Entonces hay mucha demanda que naturalmente era de los nuevos, pasó al mundo de los usados. Eso generó que se disparara la demanda por propiedades usadas, la gente que es sujeta a crédito evalúa cuánto es el máximo que puede obtener.
La solución frente a este escenario tiene que venir con políticas que ayuden efectivamente al que quiere comprar, a la gente joven, de alguna manera van a tener que hacer ciertas políticas públicas para ayudar la compra.
Muchos además están comprando para arrendar, no necesariamente para vivir. Esto ya pasó con los millennials, que estudiaban, seguían viviendo con los padres, se titulan y aprovechando que son sujeto a créditos, pusieron el pie para comprar dos o tres departamentos de inversión.
¿Y cuál es la tendencia actual?
Ya en 2015 fue el año en que se podía comprar sin IVA, que es algo que se espera repetir con lo planteado por el nuevo Gobierno. Con eso, hubo un boom de ventas el 2015. Eso también puede llegar a destrabar un poco la venta de nuevos. Mucho de esto tendrá que ser "prueba y error", hasta que demos con alguna política que realmente ayude a destrabar.
La economía global está basada en bienes raíces. Cuando se construyen viviendas no solamente vendes viviendas, eso activa la venta de muebles, la venta de productos y servicios activando todo el mercado, la mano de obra, los materiales, todo. La realidad es que hay que proteger la construcción para proteger la economía.
¿Qué esperas de las proyecciones del sector?
Yo le tengo fe al mercado. Como hay una demanda constante varias empresas pueden quebrar, pero la gente va a seguir comprando y vendiendo, y por eso tenemos un mercado de usados muy grande. No estamos en una burbuja inmobiliaria, no nos equivoquemos. Estamos en una situación muy difícil, en que las constructoras y las inmobiliarias en el mundo de unidades nuevas es complejo, pero hay que tener una mirada distinta. Chile es el único país en el mundo que las propiedades se protegen de la inflación con la UF.
El único ahorro real del chileno que está protegido contra cualquier viento y marea es tener algún tipo de bien raíz en UF. El mejor momento para comprar siempre fue ayer. Sabiendo manejar la historia financiera personal, se puede diseñar una estrategia para construir un buen patrimonio.