El expertise y el conocimiento van a ser las cosas más importantes para navegar en el mercado inmobiliario este año. La tendencia de los multifamily llegó para quedarse y una de las razones de por qué este modelo de negocio es tan atractivo, es porque la demanda por arriendos es cada vez mayor y los inversionistas han visto en él una mayor rentabilidad y costo/eficiencia.
Las restricciones para conseguir un crédito hipotecario en Chile, literalmente han dejado a muchas personas sin ninguna posibilidad de acceder al financiamiento de una propiedad, por lo que la alternativa de arrendar el lugar donde van a vivir es la única opción.
Eso hace que grupos económicos, grandes inversionistas, tomen esta oportunidad y compren edificios completos, destinándolos para renta. Como es cada vez más difícil acceder a créditos como persona natural, hoy lo están haciendo las empresas.
“Las tareas que antes eran relativamente simples, hoy cada vez requieren de más expertise, y yo creo que en el sector inmobiliario no es una excepción. Hay que preparar el historial financiero, hay que saber cuánto hay que ahorrar, hay que conocer cómo se mueve el mercado, hay que ver cómo se mueven la oferta y la demanda, y como este asunto es cada vez más complejo, cada día es más necesario estar bien asesorado por experto”, explica Yuval Ben Haym, Director Regional de RE/MAX Chile.
Lo que tiene detenido al mercado es, básicamente, la forma en que los bancos o las instituciones financieras que hacen los préstamos de los créditos hipotecarios, analizan el riesgo. En cambio, la renta residencial se ha transformado en el activo más rentable y menos riesgoso, presentando oportunidades de inversión. “Hoy un edificio multifamily es altamente costo/eficiente desde el punto de vista de los recursos disponibles para la administración y búsqueda de interesados por arrendar. Los inversionistas de estos edificios financian casi al contado estas propiedades y luego le traspasan a asesores toda la operación en cuanto a administración y corretaje”, añadió el experto.
Los multifamily ofrecen una rentabilidad atractiva, ya que los inquilinos pagan los arriendos mensuales que pueden ser utilizados como ingresos pasivos para el inversionista. Además, estos edificios suelen ser más fáciles de administrar que otras propiedades inmobiliarias, ya que el mantenimiento y la gestión pueden ser centralizados.
La mayor demanda se debe también a factores como el crecimiento demográfico, la urbanización y el aumento de la población sin acceso a una vivienda propia, principalmente, por la dificultad de obtener un crédito hipotecario.
Las personas están optando más por vivir en departamentos debido a la mayor flexibilidad, la ubicación céntrica y los costos más bajos de vida. Esto ha llevado a un aumento en la construcción de este tipo de edificios de departamentos destinados sólo para arriendos.
“Este mercado es altamente competitivo, con una gran cantidad de opciones disponibles para los arrendatarios y una amplia gama de precios y características. Además, el mercado es relativamente estable y ofrece una rentabilidad atractiva para los inversionistas, lo que ha llevado a un aumento en la inversión en este sector”, puntualizó Ben Haym.
“La gente que quiere arrendar normalmente está dispuesta a pagar más si el edificio es del tipo multifamily, y no un edificio que tiene cualquier tipo de arrendatario, sino una empresa que está administrando todo en una sola categoría”, añadió.
“Los edificios se desgastan menos cuando tienes un buen nivel de administración y al estar todo centralizado y tomando en cuenta la economía de escala la rentabilidad de esa inversión es mejor”, agregó.
El costo de un multifamily en Chile puede variar ampliamente, dependiendo de factores como la ubicación, la calidad de los materiales y las características de los departamentos. En general, el precio puede oscilar entre los UF 500 millones (alrededor de USD 7 millones) y los UF 2 mil millones (alrededor de USD 28 millones) o más.
“Es importante tener en cuenta que el precio de compra no es el único costo asociado a la inversión. En un multifamily también hay que considerar costos de mantenimiento, impuestos y otros gastos asociados a la gestión y el mantenimiento de la propiedad. Por lo tanto, es fundamental hacer una evaluación cuidadosa de los costos y la rentabilidad esperada antes de tomar una decisión de inversión”, precisó Yuval Ben Haym.