En los últimos días, viviendas en varias regiones del país, han estado expuestas a un gran volumen de lluvias y granizos. Las reparaciones por fuerza mayor o estructurales corresponden, por regla general, al arrendador. Sin embargo, el contrato, la causa del deterioro y las coberturas del seguro son claves para determinar las responsabilidades.
Una granizada que rompe la techumbre o un aluvión que afecta una vivienda puede dejar a propietarios y arrendatarios frente a una pregunta urgente: ¿Quién debe asumir las reparaciones y qué ocurre con el arriendo si el inmueble queda inhabitable?
La regla general del Código Civil es que el arrendador debe efectuar las reparaciones necesarias. Incluso aquellas que habitualmente corresponden al arrendatario pasan a ser responsabilidad del arrendador cuando se originan en fuerza mayor o caso fortuito. Sin embargo, el contrato puede modificar estas obligaciones, por lo que debe revisarse antes de atribuir los costos.
"Después de una emergencia, lo primero es proteger a las personas y registrar los daños. Luego hay que revisar el contrato y los seguros para definir las reparaciones y cómo continuará el arriendo. Tener esos acuerdos por escrito ayuda a ambas partes", señalan expertos de RE/MAX Chile.
Si existe negligencia del arrendatario que cause o agrave el deterioro, puede haber responsabilidad de su parte. Por eso, es necesario distinguir los efectos del fenómeno natural de los daños asociados a falta de cuidado.
La imposibilidad de usar el inmueble puede dar lugar al término del arrendamiento. Si la afectación es parcial, puede corresponder una rebaja de renta o el término del contrato, según las circunstancias; ante una controversia, resolverá un juez. Durante reparaciones urgentes que restrinjan parcialmente el uso también se contempla una rebaja proporcional.
La existencia de un seguro asociado al crédito hipotecario no significa que cualquier daño esté cubierto. Para granizadas, aluviones o inundaciones, es necesario verificar los riesgos contratados, las exclusiones, los deducibles y los montos asegurados. También debe comprobarse si la protección comprende únicamente la edificación o incluye muebles, electrodomésticos y otras pertenencias del arrendatario. Reparar la vivienda y compensar los daños a su contenido son asuntos diferentes. La recomendación es documentar los daños con fotografías y videos, informar por escrito al arrendador y denunciar el siniestro.