Continúa dinámico el mercado inmobiliario, en la actualidad se han estabilizado los precios de ventas y arriendos y el Banco Central abrió la opción de iniciar la baja de tasas de interés antes de lo previsto, es una tremenda oportunidad para comprar en frío y arrendar en caliente.
¿Qué significa esto?
Según el análisis de Yuval Ben Haym, director regional de RE/MAX Chile, los precios de las propiedades usadas aún están un 15% abajo del peak del año 2021, con abundante oferta y plazos de venta de 8 a 9 meses, por lo que los vendedores están dispuestos a negociar. Las tasas de créditos hipotecarios bajaron de 5% a 4,3% y podrían caer -según las proyecciones- entre un 0,5 y 0,7 puntos, en 12 a 18 meses; y continuará el beneficio del Fogaes para cubrir el 10% del pie para viviendas de hasta 4.500 UF.
Esto, en términos prácticos, permitirá una oportunidad única, que significa a una negociación fuerte, que apunta a rebajas de 5 a 10% sobre el precio publicado o propuestas de “bonos” de las inmobiliarias, como mobiliarios en departamentos o gastos comunes “prepagados”.
La demanda está concentrada en clientes que prefieren inmuebles usados bien ubicados (L7, L2-Sur, polos logísticos), donde la demanda de arriendo es constante. Lo otro es que los clientes están optando a reglas en donde se financia hoy y se refinancia mañana. Esto quiere decir que, se fija una tasa ahora y programa un refinanciamiento cuando baje otro tramo.
Arrendar en caliente es un concepto de inversión que muestra cómo el canon de arriendo tocó piso en 0,26% UF/m2 y se proyecta que crezca en un 3,5% durante el segundo semestre, por la demanda récord y una amplia oferta que están entregando los edificios multifamily, exclusivos para arriendos. La vacancia bajó entre un 3 y un 4% y la migración de familias que privilegian arrendar porque no tienen acceso a créditos, esto sostiene el alza de precios de alquiler.
Los inversionistas pueden aprovechar esta oportunidad de arriendos en caliente, fijando los contratos de 12 a 24 meses, con cláusulas de reajuste de IPC+1 pp, esto asegura el flujo hoy y captura la demanda. La mayor demanda también permite seleccionar mejores arrendatarios, cobrando garantías más altas, de 1,5 meses, y analizando el comportamiento crediticio.
Quienes quieren invertir también pueden considerar una mayor rentabilidad que aumenta la caja para mejoras continuas, pequeños upgrade para temas de equipamiento, eficiencia energética, cerraduras digitales, entre otros, lo que permite subir la rentabilidad entre un 0,05 a 0,07 UF/m2.
Comments