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La demanda informada por la prensa abre una pregunta sobre esta fórmula de financiamiento inmobiliario que permite vender una propiedad y seguir utilizándola como arrendatario. Comprender quién es el dueño y qué condiciones permiten volver a comprar resulta esencial antes de firmar.
La demanda de Banco BICE contra Tonka Tomicic para obtener la restitución de un departamento en Vitacura volvió a poner en discusión el leaseback inmobiliario. Tras acceder a los antecedentes de la acción, el banco solicita la entrega del departamento, tres estacionamientos y dos bodegas, cuya restitución habría debido concretarse a principios del mes de septiembre. Hasta ahora eso no se ha concretado.
Al respecto, abogados expertos del sector inmobiliario que asesoran en REMAX Chile, indican que "antes de optar por un leaseback, es fundamental comprender que se está vendiendo la propiedad y que su uso posterior se sostiene en un contrato de arrendamiento. Obtener liquidez puede ser útil, pero exige evaluar la capacidad de pago, las condiciones para volver a comprar y qué ocurre si el contrato termina anticipadamente. La decisión debe considerar el patrimonio y la situación financiera de largo plazo".
El leaseback, también denominado retroarrendamiento, es una operación que combina la venta de un bien con su posterior arrendamiento al mismo vendedor. En su modalidad financiera habitual, incorpora una opción para volver a adquirirlo bajo condiciones pactadas. Jurídicamente, puede describirse como una compraventa vinculada a un arrendamiento financiero con opción de compra: el antiguo propietario obtiene recursos y pasa a utilizar el inmueble como arrendatario.
La diferencia con un leasing convencional está en el origen del bien: en el leaseback, quien lo vende es la misma persona que luego lo recibe en arriendo. La eventual recuperación del dominio requiere cumplir lo pactado y materializar la adquisición; pagar rentas u ocupar el inmueble no convierte automáticamente al arrendatario en propietario.
Los reportes periodísticos han vinculado el inmueble de Tomicic con esta modalidad. Sin acceso al contrato completo y al expediente judicial, no corresponde atribuirle cláusulas específicas, condiciones de recompra o consecuencias económicas distintas de las informadas.
El término adecuado para la entrega del bien al arrendador es restitución del inmueble arrendado. El leaseback identifica la operación de financiamiento; la restitución identifica la obligación de devolver el uso y la tenencia del bien cuando corresponde conforme al contrato y al derecho aplicable.
Esta situación se distingue de una dación en pago, en la que un acreedor acepta una prestación distinta de la originalmente debida para extinguir una obligación. Entregar un inmueble arrendado no implica, por sí solo, que desaparezcan rentas, gastos u otras sumas que pudieran adeudarse. El alcance depende de los acuerdos y de las resoluciones pertinentes.
Se recomienda asesorarse por expertos inmobiliarios para que la evaluación incluya el precio de venta frente a una tasación independiente, el dinero neto que se recibirá, las rentas y sus reajustes, los seguros y gastos, el precio y plazo de la opción de compra, y las consecuencias de la mora o del término anticipado. También debe quedar estipulado quién puede ocupar el inmueble y cómo se documentará su entrega. Revisar estos puntos con asesoría legal y financiera permite dimensionar el costo y los compromisos de la operación.